Mietendeckel – was bringt er & wie lange?

Diese Fragen beschäftigten sowohl die Experten auf dem Podium wie auch die gut informierten und interessierten Gäste im – aufgrund des gebührenden Abstands – gut besetzten Saal des Stadtteilzentrums Obstallee, die in der letzten Juniwoche der Einladung gefolgt sind, der beiden Spandauer Vertreterinnen der Linksfraktionen in Bundestag und Abgeordnetenhaus, Helin Evrim Sommer und Franziska Leschewitz. Wohl einhelliges Resumee: Trotz mancher Lücken und Zugeständnisse, der Deckel auf der Miete passt, kann und soll bleiben, trotz mancher Klagen vor Gericht(en).

 

auf dem Podium, von links nach rechts: Dr. Guido Brendgens, Franziska Leschewitz Marcel Eupen und Helin Evrim Sommer

Die Notwendigkeit dieses Gesetz auf den Weg zu bringen und zu realisieren, haben die beiden Parlamentarierinnen in ihren Einleitungsworten deutlich gemacht: Die bis dato auf dem Markt angebotenen Mietpreise sind in den vergangenen 10 Jahren in Berlin im Schnitt um 60 Prozent gestiegen und stehen in keinem auch nur annähernd vertretbaren Verhältnis zu der Einkommensentwicklung.

Deshalb wurde – um den lokalen Wohnungsmarkt wieder einigermaßen ins Lot zu bekommen –  vorerst begrenzt auf fünf Jahre –im Einklang mit der Länderkompetenz für das Wohnungswesen, eine Begrenzung der Mietpreise beschlossen. Ähnliches aber viel schärfer und weiter Gehendes gab es übrigens schon mal, in der Nachkriegszeit bis Anfang der 80er Jahre, mit der Mietpreisbindung des sogenannten Schwarzen Kreis.

Gut, dass mit dem  Referent für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, der Linksfraktion im Abgeordnetenhaus, Dr. Guido Brendgens und mit dem bei uns in der Großwohnsiedlung von der montäglichen Mieterberatung und Aktionen der Mietergruppen wohlbekannten Marcel Eupen vom Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbund AMV, zwei Experten dabei waren, die deutlich Licht in das „Dunkel unter dem Deckel“ der Komplexität von Terminen und Inhalten, von Ansprüchen, Widersprüchen und Fehlinformationen gebracht haben.

Verwirrend schon alleine die Fülle der zu beachtenden Termine: Von der Stichtagsmiete am 18. Juni 2019, dem Inkrafttreten des Gesetzes am 23. Februar 2020 und dem dem Stichtag 22. November 2020 ab dem überhöhte Mieten (Obergrenze + 20%) unzulässig sind. Das heißt: ab dann sind Nettokaltmieten die inklusive der Zuschläge um mehr als 20% über der Mietobergrenze liegen verboten, müssen erstattet werden und können bei Zuwiderhandlung durch den Vermieter sogar zu empfindlichen Strafen bis zu 500.000 Euro führen.

Bei Neuvermietungen jedoch ist die Mietobergrenze einzuhalten, weswegen derzeit gerne Mietverträge abgeschlossen werden mit Zusatzklauseln einer sog. Schattenmiete, die dann gültig werden soll, wenn der Mietendeckel ausläuft bzw. als nicht rechtskräftig vor Gericht beschieden wird.

Dazwischen liegt auch noch der 23. April diesen Jahres bis zu dem die Vermieterseite unaufgefordert ihre Mieterschaft über alle Umstände von Bezugsfertigkeit, Wohnlage und Ausstattungsmerkmale informieren müssen, die zum Stichtag 18. Juni 2019 wesentlich sind für die Berechnung der im Gesetz festgelegten Mietobergrenzen. Aufgrund der Einschränkungen der Corona-Pandemie ist dieser Termin bis September verlängert worden.

Weiter mit den wichtigen Terminen: Bis zum 31. 12. 2021 gilt die Stichtagsmiete vom 18. Juni 2019 – sofern sie nicht die 120% der Mietobergrenze übersteigt und gesenkt werden muss – als festgelegt und darf nicht erhöht werden
(siehe Mietentabelle).

 

Das gilt übrigens auch für Index- oder Staffelmieten, die darin getroffenen Vereinbarungen bzgl. der Nettokaltmiete sind für den Zeitraum der Gültigkeit des „Mietendeckels“ ausgesetzt.

Erst ab dem 01. Januar. 2022 darf der Mietpreis, entsprechend der Inflationsrate aber maximal um 1.3% der festgestellten Nettokaltmiete erhöht werden.

Auch im Falle einer Modernisierung sind Mieterhöhungen im Zeitraum der Rechtsgültigkeit des „Mietendeckels“ (MietenWoGBln*) nur dann erlaubt, wenn bei der Investitionsbank Berlin (IBB) angemeldet und auf maximal 1 EUR je Quadratmeter begrenzt. Ausnahmen hier: energetische oder behindertengerechte Ausbauten.

A propos Ausnahmen:
1.) es gibt selbst für die Vermieterseite eine Härtefallregelung. Auf Antrag und nach Prüfung kann die IBB eine Ausnahmegenehmigung erteilen für einen Mietpreis oberhalb der Kappungsgrenze. Jedoch nur wenn nachgewiesen werden kann, dass die festgestellte Mietobergrenze zu existenziellen Problemen führen würde.

2.) und grundsätzlich sind ausgenommen die mit öffentlicher Förderung errichteten Wohnbauten wie auch alle nach 2014 erstmalig vermieteten Neubauten.

Gerade Letzteres entlarvt das immer wieder in Medien und Stellungnahmen von Mietendeckelgegnern verbreitete Argument, dass der Wohnungsneubau aufgrund des Berliner Mietenbegrenzungsgesetzes stagnieren wird, als pure Ideologie im Interesse der Haus- und Grundstückseignern. Denn a.) sind Neubauten gar nicht betroffen und b.) ist das Gesetz ja nur auf fünf Jahre begrenzt und keine Regelung auf ewig plus drei Tage.

So konnte Marcel Eupen vom AMV bei der Veranstaltung auch das zurechtrücken, was die angeblich bereits von Amts- und Landgericht festgestellte Verfassungswidrigkeit des „Mietendeckels“ betrifft. In diesen bisherigen Fällen ging es jeweils immer nur um die Frage, ob die Mietobergrenze auch schon bei Mieterhöhungen oder Mietabschlüssen greifen kann, die noch vor dem Stichtag bzw. vor dem in Kraft treten des MietenWoGBln liegen. Diese Fragen sind tatsachlich negativ beschieden bzw. an die obersten Gerichte zur Entscheidung weitergeleitet worden.

Wichtig noch zum Schluss: Über das MietenWoGBln und somit über den Mietendeckel wird tatsächlich sowohl auf Antrag von CDU und FDP vor dem Berliner Verfassungsgerichtshof als auch auf diversen Anträgen vor dem Bundesgerichtshof verhandelt. Bís zu den Entscheidungen können viele Monate ins Land gehen und auch vor dem Obersten Gericht bekommt man nicht Recht sondern ein Urteil.  Wie das ausgehen wird ist Kaffeesatzleserei. Die vom Senat beauftragten Gutachten bestätigen die Verfassungsmäßigkeit und die der „gegnerischen“ Verbände oder Parteien kommen zum gegenteiligen Ergebnis.

Ergo ist Jede(r) gut beraten, der/die im Falle einer Mietpreissenkung die erstatteten plus die ersparten Summen auf die „hohe Kante“ legt, damit man nicht in finanzielle Schwierigkeiten gerät, falls der Mietendeckel gekippt wird.

Was ist nach dem Auslaufen des Mietendeckels? Erstmal nicht viel! Die Miete bleibt so wie sie festgestellt ist, bis dann eventuell eine Mieterhöhung ins Haus flattert. Anders bei einer vom Mieter vertraglich gegengezeichneten Schattenmiete – die wird dann auch fällig. Schwierig wird es mit dem Thema Mietenspiegel, denn dort darf eine „staatlich reduzierte bzw. gebundene Miete“ keine Berücksichtigung finden. Daher, so Dr. Brendgens ist der Aufbau und die rechtliche Absicherung einer verbindlichen Mieten-Datenbank ein Muss um auch künftig Wohnraum zu sozial verträglichen Mieten in Berlin vorzufinden.

zum download:
Miettabelle und Mietberechnung (Sen. Stadtentwicklung/Wohnen)
Präsentation zum Mietendeckel (vom 25.6. von Dr. Brendgens)

Mehr Info unter: Mietendeckel.berlin.de

 

*MietenWoGBln: Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin v. 1.. Februar 2020

 

 

2 Gedanken zu “Mietendeckel – was bringt er & wie lange?

  1. Man muss sich wieder einmal bei Thomas Streicher für einen umfänglichen und inhaltlich wichtigen Artikel bedanken.

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