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2. Teil Ratgeber Recht – Die Betriebskosten

Veröffentlicht am 21. 06. 2010

Nachfolgend und unter „Ratgeber Recht“ finden Sie den 2. Teil der Tipps und Rechtshinweise die RA Stefan Pfeiffer für staaken.info zum Thema der Betriebskosten zusammengestellt hat.

2.    Die Betriebskostenabrechnung

Einmal jährlich bekommen Sie von ihrem Vermieter eine Betriebskostenabrechnung. Darin wird über die im Laufe eines Jahres angefallenen Betriebskosten für Ihre Wohnung abgerechnet und den Kosten die von Ihnen geleisteten Vorauszahlungen gegenüber gestellt. Ergibt sich aus dieser Abrechnung, dass Sie mehr vorausbezahlt haben als die tatsächlichen Kosten, die auf Ihre Wohnung entfallen, dann zahlt Ihnen  der Vermieter diese Überzahlung zurück bzw. verrechnet sie mit der nächsten Miete. Im umgekehrten Fall müssen Sie eine Nachzahlung an Ihren Vermieter leisten.

Die Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung sind in den vergangenen Jahren ständig gewachsen. Gerade die formalen Anforderungen an sie sind für Nichtjuristen kaum noch nachvollziehbar. Dabei ist die Betriebskostenabrechnung vom Grundsatz her etwas ganz einfaches, nämlich eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben. Sie muss einige Mindestangaben enthalten, und zwar

–        eine Zusammenstellung der Gesamtkosten des Objektes (in der Regel   das Gebäude, in dem Sie wohnen),

–        die Angabe des Verteilungsmaßstabes,

–        die Berechnung des Kostenanteils des einzelnen Nutzers

–        sowie die Ermittlung des Saldos durch Abzug der geleisteten Vorauszahlungen von den ermittelten Kosten.

Darüber hinaus soll die Abrechnung aber auch übersichtlich und nachvollziehbar bleiben, da sie nicht für die mit der Materie vertrauten Fachleute gemacht wird, sondern für den mit der Materie nicht vertrauten Mieter, also für Sie. Leider gelingt dies nicht immer.

2.1. Der Abrechnungszeitraum

Der Abrechnungszeitraum umfasst immer ein ganzes Jahr. Dies ist gesetzlich  vorgeschrieben. Bei den meisten Vermietern entspricht der Abrechnungszeitraum dem Kalenderjahr, also der Zeit vom 01.01. bis zum 31.12. eines jeden Jahres.

Wenn Sie nur einen Teil eines Jahres in einer Wohnung wohnen, muss trotzdem über das gesamte Jahr abgerechnet werden. Sie tragen die Kosten aber nur für den anteiligen Zeitraum, in dem Sie in diesem Jahr in der betreffenden Wohnung gewohnt haben (sog. Nutzungszeitraum, der auch in der Abrechnung angegeben werden muss).

2.2. Die Abrechnungsfrist

Nach den gesetzlichen Vorgaben muss Ihnen die Abrechnung bis zum Ende des Folgejahres vorliegen. Die Abrechnung für 2009 muss den Mietern also bis zum 31.12.2010 zugegangen sein. Die meisten Vermieter kommen dieser Verpflichtung nach. Tun sie das nicht, verlieren sie nämlich schon wegen des Fristablaufes ihren Anspruch auf eine eventuelle Nachzahlung. Darüber hinaus haben Sie das Recht, die weiteren Vorauszahlungen zurückzuhalten, bis der Vermieter die Abrechnung vorgelegt hat.

2.3. Die Abrechnungseinheit

Die Vermieter bezahlen die Betriebskosten nicht wohnungsweise, sondern immer für ganze Häuser oder Blöcke. Im Rahmen der Abrechnung verteilen sie die Betriebskosten dann auf die einzelnen Gebäude, damit Sie nur das bezahlen müssen, was auch an Kosten durch das von Ihnen bewohnte Haus verursacht wird. Dies ist jedoch nicht immer möglich. So versorgt eine Heizstation in der Regel mehrere Gebäude, auf deren Wohnungen die Kosten dann umgelegt werden. Die Kosten für die Grünpflege des Innenhofes eines Wohnblocks werden ebenso auf die Wohnungen aller Aufgänge verteilt, die um diesen Hof herum liegen. Diese Aufgänge bilden dann für diese Kostenart eine Abrechnungseinheit. Dies führt dazu, dass Ihre Wohnung bei den einzelnen Betriebskostenarten unterschiedlich großen Abrechnungseinheiten angehören kann. Dies macht die Abrechnung komplizierter, erhöht jedoch die Verteilungsgerechtigkeit. Ein guter Vermieter sollte den Anspruch haben, Ihnen dies in der Abrechnung möglichst transparent vor Augen zu führen und zu erläutern.

2.4. Die Verteilung der Kosten

Die insgesamt anfallenden Kosten müssen dann in der Abrechnung auf die einzelnen Wohnungen verteilt werden. Wie dies geschieht ist im Mietvertrag und durch den Gesetzgeber festgelegt. Soweit die Kosten vom individuellen Verbrauch des Mieters abhängen, wie z.B. bei der Heizung oder beim Wasser, wird dieser bei der Verteilung der Kosten im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben zugrundegelegt.

Die verbrauchsabhängige Abrechnung trägt erheblich zum sparsamen Energie- und Wasserverbrauch und damit zur Einsparung von Energie und Wasser bei. Untersuchungen ergaben, dass allein durch das Vorhandensein von Messgeräten Einsparungen zwischen 15 und 20 % der Heizenergie und über 30 % des Wasserverbrauches möglich sind. Damit ist die verbrauchsabhängige Abrechnung eine der günstigsten Möglichkeiten der Ressourcen- und Kostenersparnis. Leider werden in unserem Kiez noch nicht bei allen Vermietern die Heiz- und Wasserkosten verbrauchsabhängig abgerechnet.

Alle anderen Betriebskosten werden nach dem Verhältnis der Wohnflächen der an der jeweiligen Abrechnung beteiligten Wohnungen verteilt. Eine Ausnahme bilden die Kosten des Kabelanschlusses. Sie sind unabhängig von der Größe der Wohnung und werden deshalb in der Regel nach der Anzahl der Wohnungen verteilt.

2.5. Die Bildung und Abrechnung des Saldos

Stehen die auf Ihre Wohnung entfallenden Betriebskosten fest, werden von diesem Betrag die geleisteten Vorauszahlungen abgezogen. Sind die Kosten höher als Ihre Vorauszahlungen, so ergibt sich für den Vermieter ein Nachzahlungsanspruch. Sind Ihre Vorauszahlungen höher, so errechnet sich ein Guthaben zu Ihren Gunsten.

Dieser Saldo wird in der Regel in dem auf den Zugang der Abrechnung folgenden Monat ausgeglichen. Wenn Sie eine Einzugsermächtigung erteilt haben, geschieht dies automatisch durch Verrechnung des Guthabens oder Einzug der Nachzahlung mit der nächsten Miete. Wenn Sie die Miete selbst zahlen, wird ein Guthaben an Sie ausgezahlt und eine Nachforderung ist von Ihnen mit der nächsten Miete zu überweisen.

Sollte es zu einer größeren Nachzahlung kommen, die Sie nicht in einer Summe zahlen können, so können Sie mit den meisten Vermietern über die Möglichkeit einer Ratenzahlung sprechen.

2.6. Einwendungen und Belegeinsicht

Wenn Sie den Eindruck haben, Ihre Abrechnung sei nicht korrekt, sprechen Sie Ihren Vermieter an. Er ist verpflichtet, auf Ihre Einwendungen einzugehen. Es ist jedoch erforderlich, dass Sie Ihre Beanstandung möglichst konkret vorbringen. Die allgemeine Aussage, eine Kostenposition sei „völlig überhöht“ oder die pauschale Bitte um „Überprüfung der Abrechnung“ macht eine Bearbeitung Ihres Widerspruchs unmöglich. Es muss vielmehr erkennbar sein, welche Position aus welchem Grund beanstandet wird, damit der Vermieter zu genauer Prüfung und  gegebenenfalls zu einer Korrektur der Abrechnung in der Lage sind.

Sie haben unabhängig davon das Recht, die der Abrechnung zugrundeliegenden Rechnungen bei Ihrem Vermieter einzusehen. Die Unterlagen sind Ihnen nach vorheriger Terminabsprache im Hause Ihres Vermieters bzw. bei der Verwaltung zur Verfügung zu stellen. Die meisten Vermieter sind auch bereit, Ihnen Fotokopien der Unterlagen gegen Erstattung der Kosten (zumeist 0,25 € pro Kopie) zuzuschicken.

3.    Die Höhe der Betriebskosten

Die Betriebskosten nennt man heute auch „die zweite Miete“. Dies ist dem Umstand geschuldet, dass sie in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen sind und mittlerweile ein Niveau erreicht haben, dass bei 30 % bis 60 % der eigentlichen Miete liegt. Den Anstieg der Betriebskosten zu dämpfen ist daher eine Aufgabe, der sich die meisten Vermieter seit Jahren stellen müssen. Sie tun dies schon aus eigenem Interesse, da es dem Mieter egal ist, ob er auf die dem Vermieter verbleibende Nettokaltmiete zahlt oder auf die vom Vermieter durchzureichenden Betriebskosten.

Die durchschnittlichen Berliner Betriebskosten liegen ausweislich der Berliner Betriebskostenübersicht 2009, die auf den abgerechneten Betriebskosten des Jahres 2007 beruht, bei 3,13 € pro qm Wohnfläche und Monat. Dies ergibt für eine 65 qm große Wohnung monatliche Betriebskosten in Höhe von 203,45 €. Mittlerweile liegt der Betrag noch höher, da die Kosten 2008 allgemein gestiegen sind.

Über 50 % der Betriebskosten machen die Positionen Wasser/Abwasser und Wärme aus. Das sind die Kostenarten, die Sie mit Ihrem individuellen Verbrauchsverhalten am stärksten beeinflussen können. ich werde daher auf diese Positionen besonders intensiv eingehen. Bei den anderen Betriebskostenarten sind die Einflussmöglichkeiten geringer, aber doch in gewissem Umfang vorhanden. Auch darauf werde ich hinweisen.

Auf die Höhe der Kosten der einzelnen Betriebskostenarten gehe ich im jeweiligen Sachzusammenhang bei der Darstellung der Betriebskostenarten ein, die in der kommenden Ausgabe beginnt.

Ihr

Stefan Pfeiffer

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