Veranstaltungen[-]

     

    Schubert in der Dorfkirche

    Staakener Dorfkirchenmusiken
    Trio Es-dur Op. 100 und anderen Werken von Franz Schubert, vorgetragen von
    Prof. Alexander Vitlin, Klavier | Elisabeth Balmas, Violine | H.-J. Scheitzbach, Cello
    Donnerstag 19. Oktober 19 Uhr
    Eintritt 6 EUR Abendkasse
    Dorfkirche Alt-Staaken
    Hauptstr./Nennhauser Damm

    2 x Wind im Gummistiefel

    Theater für Kinder v. 2-5 J.
    mit Theaterfusion
    Mittwoch 18. Okt. 9.30 Uhr
    und 2. Aufführung
    Mittwoch 18. Okt. 10.45 Uhr
    Kulturzentrum Staaken
    Sandstr. 41 + + + »

    Theaterfusion spielt das Stück „Wind im Gummistiefel“ aus der Reihe Jahreszeitenquartett. Für Kinder von 2 bis 5 Jahren.

    Der Wind gerät ins Mauseloch und pustet  Mausekind Jakob kräftig durch. Der staunt nicht schlecht über den bunten Blätterwirbel. 

    Er versucht sich im Drachensteigen und beim Erntefest, schlägt leider schon die Mäuseuhr für den Winterschlaf…

    Kulturzentrum Staaken
    Sandstraße 41
    Tel. 36 43 51 43
    Email: info@kulturzentrum-staaken.de
    Bus M 37, M + X 49, 131

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    Kindertheater mit Feuerwehr

    Das Weite Theater zeigt: Bei der Feuerwehr wird der Kaffee kalt
    Mittwoch 18. Oktober 10 Uhr 
    für Kinder ab 3 Jahre
    Dorfkirche Alt-Staaken + + + »

    Ein turbulenter Ausflug in die Welt einer Feuerwehrmannschaft, nach dem beliebten Kinderbuch von Hannes Hüttner.

    Eintritt: Einzelpreis Erw. 7 | Kinder 6,50 Euro;
    Gruppen: mit Gutschein JKS 4,50 | ohne Gutschein 5,50 Euro

    Dorfkirche Alt-Staaken
    Hauptstr./Nennhauser Damm
    Bus M 32 und mit Fußweg ab Hahneberg auch M37, M49

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    Neue Gruppen und Kurse

     Gemeinsam SINGEN 
    montags 15 Uhr
    • TrampolinFitness
    dienstags 10-11 Uhr
    English Konversation 
    donnerstags 13 Uhr
    Computer Di 10-11.30
    Mehr Info
    Kulturzentrum Staaken
    Sandstraße 41

    Die 50+ Kurse in 2017

    Der neue Kursplan für 2017 des Projekts Community 50+ im Kulturzentrum Staaken:
    • Chor Di & Fr jeweils 16-18 
    • Fitness Di 12-14 | Fr 10-12
    • Mode + Stricken Mi 16-17.30 
    jeweils im Wochenwechsel
    • Yoga montags 10-12
    • Tanztee 1 x mtl. samstags
    + + + »


    Die Gruppen und Kurse vom Projekt Community 50+ im Kulturzentrum Staaken werden von der Berliner Gesellschaft für Bildung und Erziehung BGEFF e.V. angeboten.Powered by Hackadelic Sliding Notes 1.6.5

    Kinder- und Familiensport

    FamilienTreff Staaken lädt ein:
    donnerstags Sport & Spiel 
    im Gemeindehaus am Pillnitzer Weg 8 + + + »

    Spiel & Sport f. Kinder:
    • 13–16 Uhr für alle ab 3 Jahren

    Eltern-Kind-Turnen:
    • 16 bis 17 Uhr von den ersten Schritten bis 3 Jahre
    • 17 bis 18 Uhr  mit Kindern 3–6 Jahre

    von 14-17 Uhr die offene Beratung im OG neben dem Café Pi8

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Ratgeber Recht: Betriebskosten Teil 4

4. Das ABC der Heiz- und Wasserkosten

Veröffentlicht am 20. 07. 2010

Im inzwischen schon vierten Teil der Ratgebertipps von Rechtsanwalt Pfeiffer zu den Betriebskostenabrechnungen können wir Ihnen heute ein kleines Lexikon bieten, das einen Überblick gibt von „Ablesung“ und „Abwasser“ über „Manipulationen“ oder „Messdifferenz“ bis zu  „Verteilungsschlüssel“ oder „Zwischenabrechnung“.

Ableseergebnisse

Wenn die Ablesung erfolgt, sollten Sie dabei sein und sich die Ableseergebnisse notieren.

Elektronische Messgeräte behalten die Stichtagswerte in ihrem internen Speicher.

Bei den Heizkostenverteilern nach dem Verdunstungsprinzip wird darüber hinaus die Vorjahresampulle im Gerät aufbewahrt und dient somit als Ablesenachweis.

Ablesung

Einmal jährlich werden in Ihrer Wohnung die Heiz- und Wasserkostenzähler abgelesen. Dazu kommt ein Mitarbeiter des beauftragten Meßdienst-unternehmens nach schriftlicher Ankündigung in Ihre Wohnung. Die Anmeldung zur Ablesung erfolgt nach dem von der Arbeitsgemeinschaft Heiz- und Wasserkostenverteilung e.V. empfohlenen Richtwert von 10 Tagen. Bei größeren Objekten hängt der Ableseservice Plakate aus, die auf den Ablesetermin hinweisen.

Sie sind verpflichtet, dem Ableser den Zugang zur Wohnung zu gewähren. Sie sind auch dazu verpflichtet, dafür zu sorgen, dass alle Zähler zugänglich sind. Die Messwerte verbauter Heizkörper müssen  geschätzt werden. Wenn Sie zu dem angekündigten Termin nicht zu Hause sein können, geben Sie den Schlüssel einem Ihrer Nachbarn. Ist dies nicht möglich, so vereinbaren Sie mit dem Meßdienstunternehmen rechtzeitig einen anderen Termin.

Verdunstungsheizkostenverteiler müssen in Augenhöhe abgelesen werden. Maßgeblich ist dabei die Unterkante des zu den Rändern leicht nach oben gewölbten Flüssigkeitsspiegels. Elektronische Heizkostenverteiler, die Wärmezähler und die Wasserzähler zeigen die Verbrauchswerte über eine Flüssigkristallanzeige (LCD) oder ein mechanisches Zählwerk an.

Bei elektronischen Messgeräten erfolgt eine Stichtagsablesung für einen einheitlichen Ablesezeitpunkt im ganzen Gebäude. Zu einem fest definierten Datum (z. B. dem 31.12. jeden Jahres) schreiben alle Messgeräte den aktuellen Zählerstand in einen Speicher und beginnen dann mit einer neuen Zählung für das nächste Abrechnungsjahr. Damit kann der Verbrauchswert auch später exakt festgestellt werden.

Die Ablesung der Messgeräte innerhalb eines Gebäudes erfolgt von unten nach oben, auf dem Stockwerk von links nach rechts und innerhalb der Wohnung und in den Zimmern ebenfalls von links nach rechts.

Der Ableseturnus beträgt grundsätzlich 12 Monate. Durch Ferien, Feiertage, Terminverschiebungen anderer Mieter und die komplexe Einsatzplanung für die Ableser kann es jedoch zu Verschiebungen kommen. Da diese jedoch immer das gesamte Gebäude betreffen, bleiben die Relationen zwischen den Wohnungen gewahrt.

Frage: Kann ich den an meinen Uhren bzw. am Verdampfer abgelesenen Verbrauch mit dem Preis der Wasserwerke oder des Wärmelieferanten multiplizieren, um so meine Kosten zu berechnen?

Antwort: Nein! Wieviel Wasser oder Wärme in einem Haus verbraucht wurde und berechnet wird, bestimmt sich allein nach den Hauptzählern der Wasser-betriebe oder von Vattenfall im Keller. Die Uhren/Verdampfer in den Wohnungen haben nur die Aufgabe, die so festgelegten Wasser- oder Wärmekosten verursachergerecht auf die einzelnen Wohnungen zu verteilen.

Frage: Wie wird der Verbrauch ermittelt, wenn die Ablesung scheitert, z.B. weil ich lange im Urlaub bin oder das Gerät defekt ist?

Antwort: Auch in diesen Fällen muss ein Verbrauch für die Wohnung festgelegt werden, um die Heizkosten zu verteilen. Da er im Nachhinein nicht mehr ermittelt werden kann, muss der Verbrauch geschätzt werden. Dafür gibt es unterschiedliche Verfahren. Bei Mietern, die schon länger in der Wohnung wohnen, kann der Verbrauch anhand des Verbrauchs eines früheren Abrechnungsjahres geschätzt werden. Ansonsten wird der Verbrauch anhand des Durchschnitts des Hauses geschätzt.

Abrechnungszeitraum

Der Abrechnungszeitraum beträgt immer 12 Monate. Er entspricht zumeist dem Kalenderjahr, also dem Zeitraum vom 01.01. bis zum 31.12. eines jeden Jahres.

Frage: Wenn der Abrechnungszeitraum am 31.12. endet, müßten dann nicht die Wasseruhren und die Heizkostenverteiler  alle an diesem Tag abgelesen werden?

Antwort: Theoretisch ja. Aber Sie hätten sicher etwas dagegen, wenn an Silvester die beauftragten Firmen bei Ihnen ablesen wollten. Und deren Mitarbeiter wären sicher auch nicht glücklich darüber. Aus diesem Grunde findet die Ablesung zeitnah um den Jahreswechsel herum statt. Dabei wird es praktisch nie möglich sein, die Ablesung immer exakt zum gleichen Tag vorzunehmen, weil die Ablesefirmen Flexibilität für die Tourenplanung ihrer Mitarbeiter brauchen oder weil Mieter im Urlaub sind. Dadurch kommt es zu Verschiebungen um bis zu 4 Wochen. In einem Jahr wird am 07.12. abgelesen, im darauffolgenden vielleicht erst am 28.01. Das ist jedoch kein Problem, weil sich die Verschiebung bei allen Nutzern ergibt und die Relation untereinander bei der Kostenverteilung deshalb gewahrt bleibt.

Frage: Wie erfolgt die Abrechnung, wenn ich im Laufe des Jahres aus der Wohnung ausziehe?

Antwort: Bei einem Auszug wird mit der Wohnungsabnahme eine Zwischen-ablesung durchgeführt. Dabei werden die Stände der Wasserzähler und die Einheiten an den Heizkostenverteilern erfasst. Bei Verdunstern geht dies allerdings nur, wenn die Ablesung nicht zu früh nach der letzten Ablesung erfolgt. Andernfalls wird nach Gradtagszahlen abgerechnet. Dabei handelt es sich um Daten des Deutschen Wetterdienstes, die aus einem 20-Jahre-Mittel gebildet wurden. Für jeden Monat wurde ein bestimmter Promilleanteil am Heizbedarf einer Abrechnungsperiode berechnet und festgelegt. Dieser wird dann zeitanteilig bei der Abrechnung angewandt.

Demontage von Heizkörpern

Heizkörper können stören oder durch schwere Möbel dauerhaft verbaut sein. Manchmal hält man sie auch schlicht für unnötig und denkt dann an deren Demontage, um die von ihnen verursachten Heizkosten zu sparen. Dies ist nicht zulässig, weil es sich um Eigentum des Vermieters handelt und dadurch  hydraulische Probleme an der Heizanlage entstehen können.

Eichung

Heizkostenverteiler (Verdunster und elektronische HKV) unterliegen nicht der Eichpflicht. Folgende Geräte müssen aber geeicht sein: Warmwasserzähler alle 5 Jahre, Kaltwasserzähler alle 6 Jahre und Wärmezähler alle 5 Jahre. Für die Einhaltung der Eichpflicht ist der Vermieter verantwortlich. Die Jahreszahl auf der Plombe/Klebemarke zeigt das Jahr der letzten Eichung.

Da die Eichung zu teuer wäre, erfolgt statt ihrer ein Austausch der alten gegen neue geeichte Geräte.

Energieeinsparung

Die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizungs- und Wasserkosten trägt  zum bewussteren Energie- und Wasserverbrauch und damit zur Energieeinsparung bei. Untersuchungen ergaben, alleine durch das Vorhandensein von Messgeräten Einsparungen zwischen 15 bis 20 % der Heizkosten und über 30 % des Wasserkosten möglich sind. Damit ist die verbrauchsabhängige Abrechnung eine der günstigsten Möglichkeiten der Energie- und Kostenersparnis. Leider ist sie im Wohngebiet Heerstraße-Nord nicht überall möglich, da dort in vielen Wohnungen Nachtspeicherheizungen zum Einsatz kommen, die über einen zentralen Zähler abgerechnet werden.

Gradtagszahlen

Bei einem Mieterwechsel werden zur Heizkostenermittlung die sogenannten Gradtagszahlen verwendet, wenn keine Zwischenablesung durchgeführt wird. Die Gradtagzahlen werden alljährlich vom Deutschen Wetterdienst (DWD) ermittelt. Sie stellen einen Maßstab für den Temperaturverlauf einer Heizperiode dar. Mit ihrer Hilfe können dann die Heizkosten unter Beachtung der konkreten Witterungsbedingungen im Abrechnungsjahr verteilt werden.

Nachfolgend finden Sie eine aktuelle Gradtagszahlentabelle, aus der sich entnehmen läßt, mit welchen Promilleanteilen die einzelnen Monate im Jahr in einer Heizkostenabrechnung bewertet werden.

Monat

Tausendstel

Januar

170

Februar

150

März

130

April

80

Mai

40

Juni

40

Juli

40

August

40

September

30

Oktober

80

November

120

Dezember

160

Wie Sie der Tabelle entnehmen können, ist der Anteil der Heizkosten in den Wintermonaten sehr viel höher als im Sommer. Die Vorauszahlungen sind jedoch in allen Monaten gleich. Dies führt dazu, dass dann, wenn jemand zum 31.03. aus der Wohnung auszieht, er 450 Tausendstel Heizkosten verbraucht, aber erst 250 Tausendstel Vorauszahlungen geleistet hat. Eine Nachzahlung ist dadurch unvermeidlich.

Grundkosten

Siehe die Ausführungen zum Stichwort „Verteilungsschlüssel“

Heizkostenabrechnung

Basis für die Heizkostenabrechnung sind die Ableseergebnisse aus Ihren Wohnungen und die von Ihrem Vermieter ermittelten und zusammengestellten Heizkosten. Wenn alle Daten vorliegen, wird die Abrechnung vom Abrechnungsunternehmen erstellt und an den Vermieter übergeben. Dieser übersendet sie Ihnen dann mit der gesamten Betriebskostenabrechnung.

Heizkosten sparen

Energieeinsparung ist eine gemeinsame Aufgabe der Mieter und der Vermieter. Die Vermieter müssen für eine zeitgemäße Wärmedämmung und moderne Heizanlagen sorgen. Aber auch Sie als Nutzer können eine Menge tun, um Heizkosten und damit bares Geld zu sparen.

  • Beachten Sie, dass Thermostatventile sich bei kalter Fallluft aufgrund der Frostschutzsicherung öffnen. Vermeiden Sie deshalb auf Dauer gekippte Fenster über den Heizkörpern. Zum Durchlüften sollten die Fenster mehrmals täglich kurzzeitig voll geöffnet werden.

  • Thermostatventile wirken der Nachtabsenkung der Heizungssteuerung entgegen. Drehen Sie die Thermostatventile abends zurück.

  • Lange Vorhänge oder Möbel vor den Heizkörpern führen zu einem Wärmestau. Die Wärmeabgabe im Raum reduziert sich, während die Heizleistung gleich bleibt. Die gestaute Wärme kann unter bestimmten Umständen auch zu einer erhöhten  Verbrauchsanzeige führen. Heizkörper sollten deshalb immer freigehalten  werden.

  • Wenn Sie abends die Rollläden schließen, erhöhen Sie die Isolation und sparen Heizkosten.

  • Bei längerer Abwesenheit, z. B. im Urlaub, nicht die Räume auskühlen lassen. Mögliche Frostschäden und mehr Energieverbrauch zur Aufheizung sind die Folge.

  • Wenn der Heizkörper seltsame Geräusche von sich gibt und es gluckert, wird er nicht mehr richtig warm, da sich Luft im Heizkörper befindet. Die sollte man unbedingt ablassen, weil diese die Heizleistung reduziert und die Verbrauchserfassung fehlerhaft werden kann .

Frage: In meinem Haus werden die Hausflure und Treppenhäuser beheizt. Wer bezahlt dies und ist das nicht Energieverschwendung?

Antwort: In puncto Treppenhausbeheizung gibt es die DIN 4701. Danach  ist für Haus- und Treppenflure eine Mindesttemperatur von 10 °C vor-geschrieben. Bei niedrigen Außentemperaturen kann dieser Wert in den meisten Treppenfluren nur durch Heizen erreicht werden. Ohne Beheizung käme es in den angrenzenden Wohnungen, insbesondere in den Erdgeschosswohnungen zu erhöhten Wärmeverlusten. Die dadurch entstehenden Kosten sind Teil der Heizkostenabrechnung und werden entsprechend den sonstigen Heizkosten auf alle Wohnungen im Hause verteilt.

Heizkostenverordnung

Die Heizkostenverordnung aus dem Jahr 1981 stellt die rechtliche Grundlage zur Durchführung der jährlichen Wärmekostenabrechnung dar. Sie legt fest, wie die Heiz- und Warmwasserkosten ermittelt und auf die einzelnen Wohnungen verteilt werden.

Heizkostenverteiler

Heizkostenverteiler sind seit Jahrzehnten bewährte und preiswerte Geräte zur Verbrauchserfassung. Es gibt Geräte, die nach dem Verdunstungsprinzip (Röhrchen) funktionieren und solche mit elektronischer Messwerterfassung und -wiedergabe. Bei den Verdunstern wechselt die Farbe der Ampullen  zu Kontrollzwecken jährlich. Die Einfärbung hat keinen Einfluss auf die Verdunstungscharakteristik. Es müssen zugelassene Messflüssigkeiten eingesetzt werden, die bei sachgemäßer Verwendung völlig unbedenklich sind.

Ein Heizkostenverteiler ist ein sogenanntes Messhilfsgerät, weil er keine  absoluten physikalischen Einheiten wie kbm oder kwh und erst recht keine Kosten in € erfasst, sondern relative Recheneinheiten anzeigt. Diese Einheiten stellen den jeweiligen Anteil am Gesamtverbrauch im Gebäude dar. Die Heizkosten des Abrechnungsjahres werden durch die Summe der Einheiten aller Heizkostenverteiler dividiert. So ergibt sich der Preis pro Einheit. Dieser Preis pro Einheit wird dann mit der Summe der Einheiten ihrer Wohnung multipliziert. So errechnet sich Ihr Verbrauchsanteil an den Heizkosten. Da die Summe der Einheiten und die Höhe der Heizkosten von Jahr zu Jahr differiert, unterliegt auch der Preis pro Einheit erheblichen Schwankungen. Zur Verdeutlichung folgendes Beispiel:

Abrechnungsjahr

Gesamt

kosten

Gesamt

einheiten

Preis je Einheit

Ihre Einheiten

Ihre

Kosten

2008

20.359,93 €

1.328,342

15,327325

8,14

124,76 €

2009

22.368,43 €

1.498,337

14,93 €

8,14

121,52 €

Obwohl die Gesamtkosten gestiegen sind und Summe Ihrer Einheiten gleich geblieben ist, sind die Kosten wegen der Veränderungen bei den Gesamtkosten und bei der Zahl der Gesamteinheiten andere.

Bei Heizkostenverteilern nach dem Verdunstungsprinzip gibt es zwei prinzipielle Skalensysteme:

  • Einheitsskala: Jeder Heizkostenverteiler hat die gleiche Skala. Die Ablesewerte werden mit den jeweils präzise ermittelten Bewertungsfaktoren des Heizkörpers multipliziert. Der Bewertungsfaktor ist von der Heizleistung des Heizkörpers, dem Heizkörpertyp und der Montageart abhängig. Die Summe der so ermittelten Werte finden Sie als Verbrauchseinheiten in Ihrer Abrechnung wieder.
  • Produktskala: Hier gehen die abgelesenen Verbrauchswerte ohne Umrechnung in die Heizkostenabrechnung ein. Die Summe aller Ablesewerte findet sich in der Abrechnung wieder.

Frage: In meinem Haus werden die Heizkosten immer noch über Verdunster ermittelt. Sind diese Geräte überhaupt noch zulässig und wie funktionieren sie eigentlich genau?

Antwort: Verdunster sind weiterhin zulässig. Daran wird sich sobald auch nichts ändern. Sie sind noch dazu sehr viel kostengünstiger als elektronische

Geräte. Verdunster ermitteln den Energieverbrauch durch Verdunstung von Flüssigkeiten anhand eines Skalensystems. Die Technik ist ausgereift und erlaubt seit Jahren eine genaue Feststellung des Individuellen Verbrauchs. Bauartbedingt sind Ausfälle oder technische Störungen praktisch ausgeschlossen.

Heizperiode

Warmes Wasser muss der Vermieter das ganze Jahr über zur Verfügung. Geheizt  wird  in der Regel nur während der Heizperiode. Grundsätzlich muss der Gebäudeeigentümer die Heizanlage während der gesamten Heizperiode in Betrieb halten. Gibt es keine mietvertragliche Vereinbarung, werden als Heizperiode die sieben Monate vom 1. Oktober bis zum 30. April angenommen.

Kaltverdunstung

Die Kaltverdunstung ist die Verdunstung von Messflüssigkeit aus Heizkostenverteilern bei Raumtemperatur, ohne dass der Heizkörper Wärme abgibt. Bei Verdunstungsheizkostenverteilern tritt physikalisch bedingt immer eine Kaltverdunstung auf. Um dies auszugleichen, werden die Ampullen über den Nullpunkt hinaus mit zusätzlicher Flüssigkeit überfüllt, die verdunsten kann, ohne das dadurch eine Verbrauchsmessung erfolgt. Nach der Europäischen Norm EN 835 für Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip ist eine Flüssigkeitsüberfüllung für 120 heizfreie Tage bei 20 °C Raumtemperatur vorgeschrieben.

Leerwohnungen

Auch für leer stehende Wohnungen werden Heizkosten abgerechnet, die der Vermieter tragen muss. Ein Teil der Energiekosten eines Gebäudes haben nichts mit dem individuellen Verbrauch zu tun und werden daher nach der Wohnfläche verteilt. Auch leer stehende Wohnungen haben deshalb zumindest den Grundkostenanteil zu tragen. Oft werden Wohnungen während des Leerstands auch renoviert und wenigstens zur Frostschutzsicherung beheizt, was die Abrechnung von Verbrauchskosten ebenfalls rechtfertigt. Mehr finden Sie dazu auch unter dem Punkt „Verteilungsschlüssel“.

Manipulationen

Alle Messgeräte für Heizung und Wasser sind durch Plomben vor unberechtigten Eingriffen geschützt. Manipulationsversuche können nach § 263 StGB als Betrug bzw. versuchter Betrug geahndet werden. Im Übrigen führen nachweislich alle Manipulationsversuche zu erhöhten Verbrauchsanzeigen. Es gibt keine Manipulationsmöglichkeiten, mit denen die Verbrauchsanzeige gesenkt werden kann.

Messdifferenzen

Bei Wasser- und Wärmezählern sind Messdifferenzen zwischen dem Ergebnis eines Hauptzählers und der Summe aller Wohnungszähler nicht vermeidbar, da die Geräte nach unterschiedlichen Prinzipien funktionieren und mit unterschiedlicher Genauigkeit messen. Auch verschiedene Ablesezeitpunkte führen zu Verschiebungen. Weil diese Messdifferenzen sich aber auf alle Wohnungen gleich verteilen, ergibt sich aufgrund der relativen Kostenverteilung im Ergebnis kein Nachteil für einen Einzelnen.

Niederschlagswasser

Niederschlagswasser ist Regenwasser, das auf bebaute und befestigte Flächen trifft und von dort in die öffentlichen Entwässerungsanlagen geleitet wird. Hierbei handelt es sich um Flächen, auf denen kein Wasser versickern kann, wie z. B. Dächer, Wege, Höfe und versiegelte Parkplätze. Für die Entwässerung des Niederschlagswassers erheben die Berliner Wasserbetriebe Gebühren anhand der Größe der versiegelten Flächen. Es gehört mit zu den Abwasserkosten, wird aber anders als diese nicht nach dem individuellen Wasserverbrauch, sondern nach dem Wohnflächenschlüssel verteilt, da die Kosten verbrauchsunabhängig anfallen.

Schätzungen

Nach der Heizkostenverordnung muss der Verbrauch einer Wohnung  geschätzt werden, wenn eine Ablesung nicht möglich war, z.B. weil ein Ablesegerät defekt ist oder der Mieter nicht angetroffen wurde. Diese erfolgt entweder nach dem Durchschnitt des Hauses oder dem Vorjahresverbrauch. Besteht darüber hinaus bei Verdunstern keine Möglichkeit, die Messgeräte vor Beginn der nächsten Abrechnungsperiode mit neuen Ampullen wieder funktionsbereit zu machen, muss auch in der Folgeabrechnung geschätzt werden. Eine Einschätzung kann folglich zu höheren Kosten führen. Bitte stellen Sie deshalb zum Ablesetermin den Zugang zu Ihrer Wohnung unbedingt sicher.

Sonneneinstrahlung

Sonneneinstrahlung hat keinen nachweisbaren Einfluss auf die Verbrauchsanzeige an den Heizkostenverteilern. Dafür gibt es folgende Gründe:

  • Die Heizkörper befinden sich in zumeist dicht an der Wand oder in Nischen, an die ein Sonnenstrahl kaum herankommt.
  • Wenn dennoch direkter Sonnenschein auf den Heizkostenverteiler treffen sollte, dann nur über eine relativ kurze Zeitspanne im Tagesverlauf.
  • Die Gerätevorderseite ist meist aus Kunststoff und damit schlecht wärmeleitend.  Der mit kaltem Wasser gefüllte Heizkörper wirkt in diesem Fall aufgrund seiner Masse  über das gut leitende Rückenteil kühlend auf den Heizkostenverteiler. Selbst bei einer 1- bis 2-stündigen intensiven Sonnenbestrahlung erwärmt sich erfahrungsgemäß der Heizkörper um höchstens 2 – 3 °C. Dadurch erhöht sich die Verbrauchsanzeige so gut wie nicht.

Verbrauchskosten

Siehe die Ausführungen zum Stichwort „Verteilungsschlüssel“

Verdunster

Siehe die Ausführungen zum Stichwort „Heizkostenverteiler“

Verteilungsschlüssel

Die Verteilung der ermittelten Gesamtkosten eines Jahres auf die Wohnungen einer Abrechnungseinheit erfolgt nach den gesetzlichen Vorschriften.

Die Heizkosten werden entweder zu 60 % (=Verbrauchskosten) nach dem individuellen Verbrauch und zu 40 % (=Grundkosten) nach dem Verhältnis der Wohnfläche auf die Wohnungen verteilt oder dem Maßstab 70:30.

Die Verbrauchskosten werden anhand Ihres individuellen Verbrauchs mit Messgeräten ermittelt und abgerechnet. Diesen Anteil können Sie durch Ihr eigenes Verhalten erheblich beeinflussen. Es sind daher nicht unerhebliche Differenzen bei den Verbrauchskosten möglich.

Die Grundkosten dienen zur Deckung der Rohrleitungsverluste, Bereitstellungsverluste und anderen umlagefähigen Fixkosten der Heizanlage, die auch ohne Wärmeabnahme in einer Wohnung entstehen. Gleichzeitig wird damit auch ein Ausgleich für benachteiligte Wohnlagen geschaffen (z. B. Dach- oder Erdgeschosswohnungen mit erhöhtem Heizbedarf) und der Wärmeübergang von einer Wohnung zu einer anderen (Transmissionswärme) teilweise ausgeglichen. Auch für leer stehende Wohnungen sind deshalb mindestens  die Grundkosten abzurechnen.

Dadurch beteiligt sich auch der Vermieter über die Leerwohnungen an den Heizkosten, auch wenn dort faktisch kaum Energie verbraucht wird.

Warmwasserkosten

Die Warmwasserkosten sind die Kosten, die für die Erwärmung des Warmwassers anfallen. Sie sind nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung zu ermitteln und zu verteilen. Zur Erfassung werden gesonderte Warmwasserzähler genutzt.

Wasserzähler

Zur Erfassung des Warm- und Kaltwasserverbrauchs werden Wasserzähler verwendet. Dabei kommen typischerweise Wohnungswasserzähler mit einem Nenndurchfluss von 1,5 cbm pro Stunde zum Einsatz. Wasserzähler müssen geeicht sein.

Eine der häufigsten Begründungen für die Ablehnung der Betriebskosten-abrechnung ist der Hinweis auf einen zu hohen Wasserverbrauch, der nur darin begründet sein könne, dass die Wasserzähler defekt seien. Dies lässt sich nur durch eine kostenintensive (ca. 150 €) Überprüfung durch einen Fachmann klären. In der Regel stellt sich dabei heraus, dass die Zähler intakt sind.

Wasserkosten

Für die Wasserkosten ist der Hauptwasserzähler der Wasserbetriebe entscheidend, die Verteilung der Kosten erfolgt dann anhand der in den einzelnen Wohnungen vorhandenen Wasserzähler. Allerdings gibt es in Berlin keine Verpflichtung zur Nutzung solcher Wasserzähler. Sind keine vorhanden, so erfolgt die Kostenverteilung nach dem Verhältnis der Wohnflächen.

Die Summe der Wohnungswasserzähler entspricht nicht dem mit dem Hauptwasserzähler gemessenen Verbrauch, da die Geräte nach unterschiedlichen Prinzipien funktionieren und mit unterschiedlicher Genauigkeit messen. Auch verschiedene Ablesezeitpunkte führen zu Verschiebungen. Weil diese Messdifferenzen sich aber auf alle Wohnungen gleich verteilen, ergibt sich aufgrund der relativen Kostenverteilung im Ergebnis kein Nachteil für einen Einzelnen.

Wohnungswasserzähler dienen der relativen Kostenverteilung. Der Gesamtverbrauch eines Hauptzählers erfasst dagegen die zu verteilenden Gesamtkosten eines Gebäudes. Der Preis eines Kubikmeters ergibt sich erst aus der Formel:

Gesamtkosten dividiert durch die Summe der Verbräuche aller Unterzähler

Es ist nicht möglich, den Verbrauch Ihres Wasserzählers mit den Tarifen der Wasserbetriebe zu multiplizieren. Für solche Messungen sind die Wohnungswasserzähler nicht gemacht. Sie dienen lediglich der relativen Verteilung der Gesamtkosten, nicht deren Erfassung.

Zwischenablesung

Bei einem Wohnungswechsel wird eine Zwischenablesung vorgenommen, um den Verbrauch der Medien zwischen altem und neuem Wohnungsnutzer aufzuteilen. Dabei werden die Wasser- und Stromzähler abgelesen. Bei den Verdunstungsheizkostenverteilern geht das wegen der technischen Besonderheiten dieses Gerätetyps nicht. Hier wird eine Trennung der Verbräuche nach Gradtagzahlen durchgeführt. Die Kosten der Zwischenablesung trägt der ausziehende Mieter.

Zwischenabrechnung

Die Betriebskostenabrechnung wird immer nur einmal im Jahr durchgeführt (siehe Stichwort „Abrechnungszeitraum“). Vorgezogene Zwischenabrechnungen für einzelne ausgezogene Mieter sind nicht möglich. Die Abrechnung eines ausgezogenen Mieters kann deshalb erst mit der nächsten Gesamtabrechnung für das ganze Gebäude erstellt werden.

9 Kommentare zu “4. Das ABC der Heiz- und Wasserkosten”

  1. Marja Krabbe sagt:

    hallo, wir haben seit 5 Jahren einen neuen Hauseigentümer und seitdem ständig Ärger mit der Betriebskostenabrechnung.In der Vergangenheit haben wir immer um die 200,00€ zurückbekommen, seit 4 Jahren sollen wir stets fast 1000,00€ jährlich nachzahlen.Unser Heizverhalten und Wasserverbrauch hat sich nicht geändert,im gegenteil,wir sind sparsamer geworden. ich muß dazu noch anmerken, dass man die warmwasserwerte seit Jahren nicht ablesen kann, die uhr ist schon lange defekt.

  2. Fanny sagt:

    Hallo,
    Ich habe 2 Fragen:
    Ist es normal eine Jahresabrechnung von über 400€ für Ent-und Bewässerung zu erhalten? Ich wohne in einer Wohnung ohne Garten und verbrauche nicht soviel Wasser.
    Ist eine Nachzahlung von über 400€ möglich?
    Bei den Heizkosten sind es auch 490€ Nachzahlung. Sind in dieser Summe auch die Kosten für die Erwärmung des Wassers enthalten? Oder sind die in den Ent-und Bewässerungskosten enthalten?
    Danke im voraus!

  3. Stefan Pfeiffer sagt:

    Das Haus muss komplett ausgestattet werden. Andernfalls muss nach Fläche abgerechnet werden mit einem zusätzlichen Strafabzug von 15 %.

    Gewerbliche Lieferung von Wärme durch Stadtwerke ist in den meisten Fällen möglich. Dann sind auch Finanzierungskosten umlegbar.

  4. T Emmer sagt:

    Wie verhält es sich, wenn der Vermieter erst nach und nach Heizkostenzähler an den Heizkörpern verbaut – in seinen selbstgenutzen Räumen zum Beispiel noch gar nicht, obwohl alles über eine Heizungsanlage läuft? Die Heizung wird durch die Stadtwerke finanziert und im Auftrag des Vermieters betrieben – dürfen die „Finanzierungskosten“ über höhere Energiebezugspreise umgelegt werden?

  5. Stefan Pfeiffer sagt:

    Frage: Wer hat verbaut? Und kann man das Hindernis mit vertretbarem Aufwand demontieren und wieder montieren?

  6. Tino Cleff sagt:

    Unser Heizkörper in der Küche ist seit Jahren verbaut darf der Vermieter jedes Jahr die Heizkosten schätzen

  7. Hallo,

    danke für dier exakte Auflistung aller relavanten Punkte einer BK und HK. Das ist sehr hilfreich!!!

    Danke!

    Grüße.

  8. Potthoff Bernd sagt:

    Seit Jahrzehnten wohne ich in einem Wohnblock mit vielen Mietern .
    In unserem Haus mit 3 Parteien ist wie bei jedem der anderen ein Hauptwasserzähler vorhanden . Die Mietpartei im EG hat genau wie ich im 1.OG einen eigenen Wasserzähler in der Wohnung , die Partei im 2.OG weigert sich etwas ähnliches einbauen zu lassen da hiermit sie klar als der größte Wasserverschwender erkannt werden wird . . . ! Mein Wasserverbrauch liegt im Durschnitt bei 100 Liter/Tag , wenn ich den täglichen Verbrauch am Hauptwasserzähler ablese wird mir sofort klar daß die beiden anderen Parteien jeweils 4x soviel verschleudern wie ich . Trotzdem ist der vermieter seit Jahren nicht bereit einer verbrauchsabhängigen Abrechnung zuzustimmen . Da höre ich morgens die Dusche 20 Minuten munter plätschern , ebenso am Nachmittag ! Ich bin also der Idiot welcher seit Jahrzehnten den verschwenderischen Verbrauch anderer auch noch mitfinanzieren muß . . . Toll ! Und was macht meine Regierung mit der Energiespar-Verordnung welche auch den Wasserverbrauch reduzieren sollte ? ? ?

  9. Alexa sagt:

    Wow, eine super Auflistung. Hut ab.

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    Auch ohne Anmeldung möglich!

    Ort: Familientreff Staaken
    Obstallee 22d, 13593 Berlin
    Tel. 363 41 12 
    Email: post@familientreff-staaken.de

    mehr Info: TSV Spandau 1860
    Tel. 375 950 80 

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    Neues zum Stadtumbau

    Den aktuellen Stand des Verfahrens, den kompletten Bericht zum ISEK Brunsbütteler Damm / Heerstraße, die Maßnahmenliste und weitere Materialien finden Sie hier, in der Rubrik staaken.info/Stadtumbau

    Allgemeine Beratung

    Mo & Fr 9-13 Uhr offen für alle
    Do 14-17 Uhr 
    für Berufstätige
    Stadtteilzentrum Obstallee 22 E

    im FiZ: mittwochs 10-14 Uhr

    und vom Familientreff
    donnerstags 14-18 Uhr
    Pillnitzer Weg 8 (neben dem Café)

    Termine für Mediation

    Faire Gespräche für faire Lösungen in festgefahrenen Konflikten:
    Termine für Mediationsgespräche
    immer mittwochs 17-19 Uhr bei
    Familientreff Staaken
    Anmelden unter Tel. 363 41 12 bzw.
    Email post@familientreff-staaken.de
    Mehr Info

    Rat im Stadtteilladen

    gibt es jede Woche:
    • Mo 16-18 Uhr Stadtteilarbeit
    Ideen, Anregungen, Mängel im Stadtteil – mit Tom Liebelt (Gwv)
    • Di 10-12 Uhr Quartiersmanagement
    Projektideen und Beteiligung
    • jeden 2. u. 4. Mi. im Monat von 16-18 Uhr Sprechstunde Ehrenamt des Gemeinwesenvereins (GwV)
    • Fr 16-18 Uhr Jugendberatung
    Streetwork Staaken
    Stadtteilladen Staaken-Center

    Alle Spandauer Schulen

    im Überblick zum download*:
    Die ausführlichen Broschüren der Schulen im Bezirk
    Grund- und Sonderschulen
    Oberschulen
    *bitte mit etwas Geduld

    Sport in Spandau

    Alle Sportstätten und Vereine im Bezirk – die Liste mit allen Adressen zum download

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