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Ratgeber Recht: Betriebskostenabrechnung

3. Teil Ratgeber Recht – Heizung, Wasser & Co.

06. 07. 2010

In diesen Wochen, bei hochsommerlichen Temperaturen ist die Zeit in der man mit der Betriebskostenabrechnung u.a. für den Heizungs- und Warmwasserverbrauch die Quittung präsentiert bekommt. Als Hilfestellung für den Umgang mit den Abrechnungen hat Rechtsanwalt Stefan Pfeiffer im 3. Teil wichtige Informationen über die Betriebskostenarten zusammengestellt. Alle bisherigen Folgen finden Sie im “Ratgeber Recht.

4.  Die Betriebskostenarten

In diesem und den folgenden Beiträgen stellen wir die verschiedenen Betriebskostenarten vor. Inhaltlich folgen wir dabei den Vorgaben der Betriebskostenverordnung. Sie enthält einen Betriebskostenkatalog, der für Wohnraum verbindlich ist. Wir legen bei der Darstellung einen Schwerpunkt darauf, ob die Mietvertragsparteien auf die Kosten Einfluss nehmen können oder nicht.

Zunächst gibt es die Kosten, die zumindest zum Teil verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Dies sind die Kostenarten Heizung und Wasser. Sie machen den überwiegenden Teil der gesamten Betriebskosten aus, bieten auf der anderen Seite aber auch die Möglichkeit, aktiv Einfluss zu nehmen. Dadurch können Mieter und Vermieter gemeinsam dafür sorgen, den Anstieg dieser Kosten zu begrenzen. Insoweit gibt es hier ein starkes gemeinsames Interesse. Durch die Abhängigkeit vom individuellen Verbrauch ist auch ein starker Anreiz gegeben, dieses Interesse durch das eigene Verhalten wahrzunehmen.

Bei den Kosten, die nicht verbrauchsabhängig, sondern nach dem Verhältnis der Wohnflächen abgerechnet werden, ist der Anreiz, Kosten durch das eigene Verhalten einzusparen, nicht ganz so ausgeprägt. Aber auch hier gibt es bei einigen Kostenarten die Möglichkeit, auf die Gesamtkosten Einfluss zu nehmen, wie bei den Müllentsorgungskosten oder den Hausreinigungskosten. Schließlich gibt es die Kostenarten, bei denen diese Möglichkeit gar nicht besteht, wie z.B. die Grundsteuer.

4.1. Die Betriebskostenarten nach Verbrauch

Die Betriebskostenarten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach § 556a Absatz 1 Satz 2 BGB nach einem Maßstab auf die einzelnen Mieter umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung durch die Mieter Rechnung trägt. Da jede Betriebskostenart von einem Verbrauch oder einer Verursachung abhängt, liegt der Schwerpunkt der Regelung auf der Erfassung dieses Verbrauchs. Wird der Verbrauch nicht erfasst, können die betreffenden Betriebskosten auch nicht danach verteilt werden.

Theoretisch könnte fast jede Kostenart nach einem Verbrauchsmaßstab verteilt werden. Dies würde jedoch in vielen Fällen einen nicht zu rechtfertigenden Erfassungsaufwand verursachen. In der Praxis wird daher von vier Betriebskostenarten ausgegangen, die üblicherweise verbrauchs- bzw. verursachungsgerecht verteilt werden. Dabei handelt es sich um die Kostenarten:

-        Heizung und Warmwasser

-        Wasser und Entwässerung

Für die Heiz- und die Warmwasserkosten ist die verbrauchsgerechte Verteilung durch die Heizkostenverordnung (HeizkostenVO) sogar gesetzlich vorgeschrieben. Dies gilt jedoch nur bei Zentralheizungen. Die im Wohngebiet Heerstrasse so oft vorkommenden Nachtspeicheröfen sind keine Zentralheizungen im Sinne dieser Vorschrift.

Bei allen andern Kostenarten bleibt es bei der Verteilung nach dem Verhältnis der Wohnflächen bzw. der Stückzahl (Kabelanschluss).

Im Folgenden gehen wir zunächst näher auf die Kostenarten ein, die üblicherweise verbrauchs- bzw. verursachergerecht verteilt werden.

4.1.1. Die Heizkosten einschließlich der Warmwasserkosten

Heizkosten sind die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage. Hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung.

Bei den Warmwasserkosten geht es um die Kosten der Wassererwärmung. Die reinen Wasserkosten werden zumeist einheitlich bei den Kosten der Wasserversorgung abgerechnet, da auch Warmwasser dass Haus ursprünglich einmal als Kaltwasser erreicht hat und erst im Haus erwärmt wird. In einem Zweipersonenhaushalt werden täglich etwa 100 Liter Warmwasser verbraucht, in einem Dreipersonenhaushalt 150 Liter und in einem Vierpersonenhaushalt 200 Liter. Die Warmwassermenge wird zumeist mit gesonderten Zählern erfasst. Wie bei den Heizkosten gelten diese Regelungen nur dann, wenn das warme Wasser zentral zur Verfügung gestellt wird. Wird es über Boiler in der Wohnung erzeugt, taucht es nicht in der Betriebskostenabrechnung auf. Lediglich die Wasserkosten sind dann Teil der Betriebskostenabrechnung.

Die Berechnung und Verteilung der warmen Betriebskosten erfolgt nach den Vorschriften  der Heizkostenverordnung. Die Heizkosten werden danach in einem festgelegten Verhältnis nach Wohnfläche und individuellem Verbrauch verteilt. Zulässig sind Aufteilungen von maximal 70:30 (Verbrauch : Wohn­/Nutzfläche) und minimal 50:50 (Verbrauch : Wohn­/Nutzfläche). Dies trägt dem individuellen Verbrauch am besten Rechnung und gibt Ihnen als Mieter viel Einfluss auf Ihre individuellen Kosten.

Ihr Verbrauch an Heizenergie wird von Heizkostenverteilern erfasst. Die dort abgelesenen Einheiten ergeben dann Ihren Anteil am Gesamtverbrauch und damit an den Kosten der Abrechnungseinheit, zu der Ihre Wohnung gehört Einzelheiten entnehmen Sie bitte unter dem Stichwort „Heizkostenverteiler“ unserem „ABC der Heiz- und Wasserkosten“ im Anhang.

Die Verteilung der Kosten für die Wassererwärmung erfolgt nach dem gleichen Maßstab. Ihr Verbrauch wird mit Hilfe des Warmwasserzählers in Ihrer Wohnung festgestellt.

Die Heiz- und Warmwasserkosten sind traditionell der größte Posten in der Betriebskostenabrechnung. In der letzten Berliner Betriebskostenübersicht mit den Zahlen aus dem Jahr 2007 stellten die Heiz- und Warmwasserkosten mit einem Mittelwert von 0,99 € pro Quadratmeter Wohnfläche im Monat oder einem Drittel der Gesamtkosten die mit Abstand größte Position dar. Die seitdem eingetretene Preisentwicklung hat dies weiter zu Lasten der Heiz- und Warmwasserkosten verschoben.

4.1.2. Die Kosten für Frischwasser und Entwässerung

Zu den Wasserkosten gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe.

Der durchschnittliche tägliche Wasserverbrauch liegt in Berlin bei 112 Litern je Einwohner und Tag. Seit 1991 geht er beständig zurück. In Berlin sind für die Wasserlieferung die Berliner Wasser Betriebe zuständig. Die Kosten des Wasserverbrauchs werden zum einen nach Kubikmetern berechnet. Diese werden an der Hauptwasseruhr der BWB erfasst. Dazu kommen noch die Grundgebühren. Die Grundgebühren entgelten die Vorhaltekosten der Wasserbetriebe und die Kosten des Rohrnetzes, also die verbrauchsunabhängigen Fixkosten.

Die Wasserkosten sind insgesamt nach dem Verbrauch zu verteilen, wenn in den Wohnungen Wasserzähler vorhanden sind. In vielen Beständen im Wohngebiet Heerstrasse-Nord ist dies leider nicht der Fall. Dann erfolgt die Verteilung nach dem Verhältnis der Wohnflächen. Die Kosten für die Entwässerung des Niederschlagswassers werden grundsätzlich nach dem Verhältnis der Wohnflächen verteilt, da sie nichts mit dem individuellen Verbrauch der Mieter zu tun haben. Näheres zum Niederschlagswasser finden Sie unter dem entsprechenden Stichwort in unserem „ABC der Heiz- und Wasserkosten“.

Eine der häufigsten Begründungen für die Ablehnung der Betriebskostenabrechnung ist der Hinweis auf einen zu hohen Wasserverbrauch, der nur darin begründet sein könne, dass die Wasserzähler defekt seien. Dies lässt sich nur durch eine kostenintensive Überprüfung durch einen Fachmann klären. Zumeist stellt sich dabei allerdings heraus, dass die Zähler intakt sind.

Entwässerung ist die Beseitigung von Abwasser. Auch dafür sind die BWB zuständig. Zu den Kosten der Entwässerung gehören die an die BWB zu zahlenden Entgelte für die Haus- und Grundstücksentwässerung. Sie setzen sich aus dem Schmutzwasser- und dem Niederschlagswasserentgelt zusammen. Die Erhebung des Schmutzwasserentgeltes erfolgt anhand des mit dem Hauptwasserzähler gemessenen Wasserverbrauchs. Jeder Liter, der an Frischwasser geliefert wird, muss in der Regel auch wieder entwässert werden. Dies gilt nicht für Wasser, dass nachweislich zur Gartenbewässerung genutzt wird. Dies wird mit einem separaten Zwischenzähler ermittelt.

Die Kosten für das Niederschlagswasser werden von den Wasserbetrieben nach der versiegelten Fläche, von der aus das Niederschlagswasser in die Kanalisation gelangt, berechnet. Die Kostenverteilung auf die Mieter erfolgt nach dem Wohnflächenmaßstab.

Die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung betrugen in Berlin im Jahre 2007 nach den Zahlen der Berliner Betriebskostenübersicht im Mittel 0,59 € pro qm monatlich. Sie sind damit die zweitgrößte Position nach den Kosten für Heizung und Warmwasser und machen knapp 19 % der Gesamtkosten aus.

In der nächsten Ausgabe befassen wir uns in Ergänzung zu dem heutigen Beitrag mit dem „ABC der Heiz- und Wasserkosten“.

Ihr Stefan Pfeiffer

2 Kommentare zu “3. Teil Ratgeber Recht – Heizung, Wasser & Co.”

1. Alexa sagt:

   29. September 2010 um 22:29

   Wow, das ist ja wirklich eine spitzen Zusammenstellung. Vielen lieben Dank dafür.
2. Einrichtung sagt:

   8. Dezember 2010 um 13:33

   Sehr informativ, vielen Dank! Ich werde das auf meiner Seite erwähnen.