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Neu: Ratgeber Recht auf staaken.info

Die Betriebskosten, die zweite Miete

09. 06. 2010

RA Stefan Pfeiffer gibt ab heute regelmäßig Tipps zu Rechtsfragen auf staaken.info

Wenn wie jetzt die Temperaturen endlich sommerlich werden wird bei so manchem das Hochgefühl durch die Heiz- und Betriebskostenabrechnung getrübt. Ab heute finden Sie deshalb hier auf “staaken.info” grundlegende Informationen und wichtige Tipps vom Experten Rechtsanwalt Stefan Pfeiffer, zum Umgang mit den Betriebskostenabrechnungen. Gestartet wird mit einem allgemeinen Überblick dem jeweils im Wochenrhythmus spezielle Themen folgen:

1.    Betriebskosten – ein Überblick

Die Betriebskosten sind in den vergangenen Jahren zu einem immer wichtigeren Thema zwischen Mieter und Vermieter geworden. Dies hat zwei Gründe:  Zum einen sind sie mittlerweile sprichwörtlich zu einer „zweiten Miete“ geworden, einem Kostenfaktor, der das Budget der Mieter erheblich belastet. Zum anderen sind sie durch die Gesetzgebung und die Rechtsprechung zu einem kaum noch zu durchschauenden Regelungsgeflecht ausgebaut worden, dass nur noch wenige Fachleute überblicken können.

Ich bemerke dies auch in meinem Arbeitsalltag. Immer wieder werde ich durch Mieter aus dem Kiez mit Fragen zum Thema „Betriebskosten“ befasst. Da diese Fragen sich häufig wiederholen, habe ich mich gemeinsam mit der Redaktion von staaken.info entschlossen, hier eine Reihe von Beiträgen zu veröffentlichen, die Transparenz in das Thema bringen sollen. Wir wollen Ihnen das Verständnis der komplizierten Fragen rund um die Vorauszahlungen und die Abrechnung der Betriebskosten erleichtern. Denn nur wer informiert ist, kann seine Rechte effektiv wahrnehmen.

1.1.    Was sind Betriebskosten?

Wenn Sie eine Wohnung anmieten, erwarten Sie nicht nur vier Wände und ein Dach über dem Kopf. Sie erwarten viel mehr. Sie erwarten Wärme, wenn es kalt ist, warmes Wasser zum Duschen, saubere Flure und Treppenhäuser, ein gepflegtes Wohnumfeld, einen Aufzug, der Sie sicher und zuverlässig zu Ihrer Wohnung bringt, einen Hauswart, der nach dem Rechten sieht, Licht im Hausflur, eine regelmäßige Müllentsorgung, einen zeitgemäßen Rundfunk- und Fernsehempfang und noch so manches andere. All diese Leistungen, die Ihnen zeitgemäßes Wohnen erst möglich machen, werden von den Vermietern und von beauftragten Firmen erbracht. Die Kosten, die dadurch entstehen, sind die sogenannten Betriebskosten.

Nicht zu den Betriebskosten zählen die Aufwendungen, die für die Modernisierung und Instandhaltung oder Instandsetzung der Häuser und Wohnungen entstehen. Das gleiche gilt für die Kosten, die durch die Verwaltung verursacht werden, also z.B. die Löhne und Gehälter der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in der Zentrale oder die Kosten des Verwaltungsgebäudes. Auch die Mietausfälle durch Leerstand oder Mietrückstände gehören nicht zu den Betriebskosten. All diese Kosten muss der Vermieter aus der Nettokaltmiete bestreiten.

1.2.    Wer trägt die Betriebskosten?

Die meisten Betriebskosten trägt zunächst einmal Ihr Vermieter. Er bezahlt die Hauswarte und die Lieferanten oder wird vom Staat für die Grundsteuer oder die Straßenreinigung in Anspruch genommen. Es gibt lediglich eine Ausnahme, nämlich den Strom, den Sie in Ihrer Wohnung verbrauchen. Diesen beziehen Sie direkt von Ihrem Stromlieferanten. Er ist daher in der Regel nicht Teil der Betriebskosten.

Die Betriebskosten sind jedoch nicht Teil der kalkulierten Miete, wie sie sich aus dem Berliner Mietspiegel oder im sozialen Wohnungsbau aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung ergibt. Diese wird immer ohne Betriebskosten berechnet. Um die Betriebskosten zu refinanzieren, werden sie daher aufgrund einer in jedem abgeschlossenen Mietvertrag enthaltenen Vereinbarung auf die Wohnungsmieter umgelegt. Dies ist im Gesetz so vorgesehen und entspricht der in Berlin üblichen Praxis.

Neben der Miete zahlen Sie auf die Betriebskosten monatliche Vorauszahlungen. Einmal jährlich werden dann in der Betriebskostenabrechnung die angefallenen Betriebskosten den Vorauszahlungen gegenüber gestellt. Ergibt sich aus dieser Abrechnung, dass Sie mehr vorausbezahlt haben als die tatsächlichen Kosten, die auf Ihre Wohnung entfallen, dann zahlt Ihnen Ihr Vermieter diese Überzahlung zurück bzw. verrechnet sie mit der nächsten Miete. Im umgekehrten Fall müssen Sie eine Nachzahlung leisten.

Am Ende werden die Betriebskosten daher von Ihnen getragen. Die Betriebskosten der Leerwohnungen trägt der Vermieter, so als wäre er der Mieter dieser Leerwohnungen.

1.3.    Die Betriebskostenvereinbarung

In jedem Mietvertrag wird also vereinbart, dass der Mieter neben der Miete auch die Betriebskosten trägt. Zusätzlich wird vereinbart, dass der Mieter auf die Betriebskosten monatliche Vorauszahlungen leistet und dass darüber einmal jährlich abgerechnet wird. Darauf haben Sie auch einen gesetzlichen Anspruch.

In der Betriebskostenvereinbarung steht, welche Betriebskosten anfallen. Dazu beziehen sich die Vermieter zumeist auf die zugrundeliegende gesetzliche Regelung, die Betriebskostenverordnung, kurz BetrKV. In der BetrKV hat der Gesetzgeber im Einzelnen die 17 Betriebskostenarten aufgeführt, die auf Wohnungsmieter umgelegt werden dürfen.

1.4.    Die Betriebskostenvorauszahlungen

Auf die Betriebskosten leisten Sie monatliche Vorauszahlungen. Auch dies wird im Mietvertrag vereinbart. Die Höhe dieser Vorauszahlungen sollte von den Vermietern nach bestem Wissen und Gewissen kalkuliert werden, damit Sie bei der Abrechnung keine hohen Nachzahlungen zu erwarten haben. Da ein großer Teil der Betriebskosten vom individuellen Verbrauch der Mieter abhängt, lassen sich Nachzahlungen nicht immer vermeiden. Am besten werden die Betriebskostenvorauszahlungen bei der Vermietung anhand der Durchschnittswerte aller Mieter des Hauses kalkuliert.

Nach jeder Abrechnung sollten die künftigen Betriebskosten-vorauszahlungen entsprechend den gesetzlichen Vorschriften anhand des Abrechnungsergebnisses und der zu erwartenden Kostenentwicklung angepasst werden. Wenn Sie den Eindruck haben, Ihre Vorauszahlungen sind zu gering oder zu hoch, beispielsweise aufgrund des Einzuges oder des Auszuges eines Mitbewohners, sprechen Sie Ihren Vermieter an. In begründeten Fällen können die Vorauszahlungen auch innerhalb des Jahres jederzeit durch eine Vereinbarung geändert werden.

Die Höhe der geleisteten Vorauszahlungen beeinflusst ganz erheblich das Ergebnis Ihrer Betriebskostenabrechnung. Bei gleichen Wohnungen und gleichen Verbräuchen können daher je nach Höhe der geleisteten Vorauszahlungen unterschiedliche Abrechnungssalden herauskommen. Wenn Sie Ihre Wohnung mit einer anderen vergleichen wollen, müssen Sie daher immer die Höhe der Kosten vergleichen, nicht die Abrechnungssalden.

In den kommenden Wochen befassen wir uns noch mit folgenden Fragen:

• die Betriebskostenabrechnung
• die Höhe der Betriebskosten
• die einzelnen Betriebskostenarten
• speziell: die Heizungs- und die Wasser- und Abwasserkosten
• die Betriebskosten im Sozialrecht, insbesondere für Bezieher von ALG II
• Welche Fehler tauchen immer wieder auf?
• Rechtsschutz in Betriebskostenfragen

Wenn Sie Fragen haben oder Anregungen zu Themen, die in dieser Reihe mit behandelt werden sollten, oder wenn Sie Ihren Fall schildern wollen, schreiben Sie bitte an folgende E-Mail-Adresse:

post@wohnungsanwalt.de

Je mehr Fragen, Anregungen und Fälle uns erreichen, um so mehr können wir auf die Verhältnisse im Quartier eingehen. Davon profitieren letzten Endes alle Bewohner.

Ihr

Stefan Pfeiffer